Kira hukuku, kiraya veren ile kiracı arasındaki ilişkiyi düzenleyen ve tarafların hak ile yükümlülüklerini belirleyen önemli bir özel hukuk alanıdır. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi, uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir. Türk Borçlar Kanunu, kiracının korunmasını esas almakta olup, kiraya verenin kiracıyı keyfi şekilde tahliye etmesine izin vermemektedir. Bu nedenle kiracının tahliyesi ancak kanunda sınırlı olarak sayılan hallerde mümkündür.

Bu makalede, kiracının hangi durumlarda ve hangi yollarla tahliye edilebileceği, uygulamada en çok karşılaşılan tahliye sebepleri ve dava–icra süreçleri ayrıntılı şekilde ele alınmaktadır.

1. Kiracı Tahliyesinin Hukuki Çerçevesi

Kiracının tahliyesi, kira sözleşmesinin sona erdirilmesine rağmen kiracının taşınmazı boşaltmaması halinde, kiraya verenin hukuki yollara başvurarak taşınmazı geri almasını ifade eder. Kira sözleşmesinin süresinin dolmuş olması, tek başına kiracının tahliyesi için yeterli değildir. Kiraya verenin mutlaka kanuni bir tahliye sebebine dayanması gerekir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye nedenleri, Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı sayıda düzenlenmiştir. Bu sebeplerin dışında açılan tahliye davaları veya başlatılan icra takipleri hukuka aykırı kabul edilir ve reddedilir.

2. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kiracının kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödememesi, tahliyenin en yaygın sebeplerinden biridir. Kiracı kira borcunu ödemezse kiraya verenin doğrudan tahliye hakkı doğmaz; belirli usul kurallarına uyulması gerekir.

a) Temerrüt Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracıya yazılı ihtar göndererek borcun ödenmesi için süre tanır. Bu süre içerisinde ödeme yapılmazsa, kiracı temerrüde düşer ve kiraya veren icra yoluyla tahliye veya tahliye davası yoluna başvurabilir.

b) İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Bir kira yılı içinde, kira bedelinin geç ödenmesi sebebiyle kiracıya iki kez haklı ihtar gönderilmesi halinde, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren tahliye davası açabilir. Bu durumda kira bedelinin sonradan ödenmiş olması, tahliye hakkını ortadan kaldırmaz.

3. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak kabul ettiği belgedir. Uygulamada en hızlı tahliye yollarından biri olmakla birlikte, geçerli olabilmesi için bazı şartların sağlanması gerekir.

• Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra verilmelidir.
• Yazılı şekilde düzenlenmiş ve kiracı tarafından imzalanmış olmalıdır.
• Tahliye tarihi açık ve net şekilde belirtilmelidir.
• Tahliye taahhüdü koşulsuz ve şartsız verilmelidir.
• Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerine dair kira ilişkilerinde verilebilir.

Geçerlilik şartlarını taşıyan bir tahliye taahhüdüne rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra yoluyla veya dava yoluyla tahliye talep edebilir.

4. Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Kiraya veren, kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının taşınmaza gerçek ve samimi bir ihtiyacı olması halinde kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu ihtiyaç;

• Kiraya verenin kendisi,
• Eşi,
• Altsoyu (çocukları),
• Üstsoyu (anne–babası)

için ileri sürülebilir.

İhtiyaç iddiasının soyut olmaması, gerçek ve zorunlu nitelikte olması gerekir. Mahkemeler, bu tür davalarda ihtiyacın samimiyetini titizlikle inceler. Sırf kira bedelini artırmak veya kiracıyı çıkarmak amacıyla ileri sürülen ihtiyaç iddiaları kabul edilmez.

5. Yeniden İnşa ve Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye

Kiralananın yeniden inşa edilmesi veya esaslı bir tadilattan geçirilmesi gerekiyorsa ve bu işlemler sırasında taşınmazın kullanılması mümkün değilse, kiraya veren tahliye davası açabilir. Ancak yapılacak tadilatın basit onarım niteliğinde olmaması, taşınmazın boşaltılmasını zorunlu kılması gerekir.

Bu tür davalarda, tadilat veya inşa ihtiyacının teknik raporlar ve somut delillerle desteklenmesi büyük önem taşır.

6. On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye

Belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin bitiminde kiracı tarafından feshedilmezse aynı şartlarla uzar. Ancak kira ilişkisi on yıllık uzama süresini doldurduğunda, kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu durumda kiraya verenin, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekir. Süresinde yapılan bildirim sonrasında tahliye davası açılabilir.

7. Yeni Malikin Tahliye Hakkı

Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi halinde, yeni malik belirli şartlarla kiracının tahliyesini isteyebilir. Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak, kendisi veya yakınları için ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye talebinde bulunabilir.

Kiracıya yapılan bildirimden itibaren altı ay geçtikten sonra tahliye davası açılması mümkündür.

8. Tahliye Yolları: İcra mı, Dava mı?

Kiracının tahliyesi iki temel yolla gerçekleştirilir:

a) İcra Yoluyla Tahliye

Tahliye taahhüdü veya kira bedelinin ödenmemesi gibi hallerde, kiraya veren icra dairesi aracılığıyla tahliye talep edebilir. Kiracının itiraz etmemesi halinde süreç daha kısa sürede sonuçlanır.

b) Tahliye Davası

İhtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar veya on yıllık uzama süresi gibi sebeplerle tahliye genellikle dava yoluyla gerçekleştirilir. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

9. Tahliye Sürecinde Yapılan Hatalar

Uygulamada en sık yapılan hatalar şunlardır:

• Usulüne uygun ihtar gönderilmemesi
• Sürelere riayet edilmemesi
• Geçersiz tahliye taahhüdüne dayanılması
• İhtiyaç iddiasının somut delillerle desteklenmemesi

Bu tür hatalar, davanın reddine ve ciddi zaman kaybına yol açabilir.

10. Sonuç

Kiracı tahliyesi, kira hukukunun en teknik ve dikkat gerektiren alanlarından biridir. Kiraya verenin haklı olması tek başına yeterli olmayıp, sürecin doğru hukuki gerekçeye, doğru usule ve doğru zamana dayanması gerekir. Aksi hâlde tahliye talepleri reddedilebilir ve kiraya verenin uzun süre taşınmazını kullanamamasına yol açabilir .

Bu nedenle kiracı tahliyesine ilişkin süreçlerde, hak kaybı yaşanmaması adına kira hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki destek alınması büyük önem taşır.